El Euribor es el índice de referencia europeo por excelencia al que están vinculados la mayoría de los créditos hipotecarios en España. Así se pone de manifiesto en el último informe realizado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondiente al mes de enero de 2016, en el que se constata que el 89,8% de los nuevos contratos firmados en este período utilizaron un tipo de interés variable, frente al 10,2% de tipo fijo. Y en donde el Euribor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, en concreto en el 94% de los contratos realizados. Esto quiere decir que algo más del 80% de los demandantes de este producto bancario eligieron esta clase de vinculación para comprar su vivienda. Por encima de otros índices minoritarios, o al menos que no gozan de la confianza de los usuarios.

Pero lo más importante es que la evolución del índice de referencia europeo, el Euribor, se ha trasladado al terreno negativo, y de forma histórica, durante los últimos dos meses. En efecto, la media mensual de febrero y marzo se ha contraído hasta el 0,008% y 0,012%, respectivamente. Después de haberse mantenido durante la última década desde el 0,059% al finalizar el pasado ejercicio, al 5,384% que cotizó en los mercados en 2008, en pleno epicentro de la crisis económica mundial. Aunque en cualquier caso, en ningún momento ha estado situado con porcentajes negativos como hasta ahora.

¿Hay alguna causa para explicar este derrumbe en la cotización del Euribor? Pues sí, varias y de enorme importancia. Aunque la principal tiene que ver con las recientes decisiones del Banco Central Europeo (BCE) de abaratar el precio del dinero. Y que ha llevado a que su interés esté en el 0%, una decisión histórica que ha generado que los tipos que se aplican a toda clase de créditos se hayan abaratado sensiblemente. Y como no podía ser menos, también a las propuestas hipotecarias.

Repercusión sobre el precio de las hipotecas

Pero, ¿cómo está afectando esta tendencia tan bajista en la comercialización de los créditos hipotecarios? De momento, favorablemente para sus demandantes, que está comprobando en su propia cuenta corriente un incremento en el ahorro. En unos casos, con cuotas mensuales menos exigentes, y en otros a través de un diferencial más competitivo, que incluso está por debajo del 1% en las hipotecas más agresivas.

No obstante, será conveniente revisar detalladamente el contrato por si hubiera una clausula suelo que pudiese limitar pagar menos por el crédito. Ya que de incorporarla, los suscriptores de estos productos no podrán beneficiarse de la bajada actual del Euribor. El motivo es bien sencillo, se debe a que establece un tipo mínimo de interés, a partir de cual no habría beneficios en su precio, por muy bajo que estuviese el índice de referencia europeo en ese momento. Para evitar este problema, será necesario incluso revisar la letra pequeña, por si incluyese esta disposición tan poco favorable para los intereses de los hipotecados.

¿Es momento para endeudarse en la compra de un piso? 

Evidentemente la actual situación del referencial de los créditos hipotecarios está beneficiando a sus titulares. Pueden contratar estos productos bajo diferenciales que ya están por debajo del 1%, aunque no sean en todas las propuestas. Habitualmente se mueven en una franja que va del 0,90% al 1,80%. Y a las que se añaden otras serie de ventajas que han empezado a florecer durante los últimos meses: exentas de comisiones o gastos en su gestión, sin cláusula suelo, y hasta con importes de las nóminas más bajos. Incluso algunas de las hipotecas habilitadas por el sector bancario pueden ser suscritas por los trabajadores mileuristas, al exigir una fuente de  ingresos a partir de solamente 600 euros.

Para tratar que los clientes recojan todas estas mejoras en las condiciones de contratación, no dudan en aplicar las más diversas estrategias comerciales. Una de las más habituales consiste en que el cliente pueda conseguir una serie de bonificaciones, en función de los productos suscritos con la entidad (planes de pensión, seguros, fondos de inversión, etc.). O que llegue a domiciliar su nómina (o ingresos regulares), y hasta contratar un paquete de seguros con el mismo banco. De aceptar estos requerimientos, podrá obtenerse una mejora en los tipos de interés de casi un punto porcentual con respecto a las tarifas originales.

En cualquier caso, la mayoría de entidades financieras, y como consecuencia del desplome del índice de referencia europeo, han decidido impulsar una rebaja a estos productos. Y en donde antes eran comercializadas bajo 1,90%, actualmente puede conseguirse muy cerca del umbral del 1%, incluso algo menos en las ofertas más agresivas del sector bancario. A costa de reducir los plazos de amortización, que ya no son a 40 años como hace unos años, sino que por el contrario, se mueven normalmente entre 25 y 35 años.

Otro aspecto que ha variado sustancialmente, es que cada vez es más necesario aportar un mayor ahorro para formalizar los créditos. Los bancos ya no financian la totalidad de la vivienda, sino que limitan su demanda al 80% de su valor de tasación. Con un objetivo muy claro, y es que los demandantes no asuman niveles de endeudamiento excesivamente peligrosos para todos, tal y como se advirtió desde el Banco de España al iniciarse la crisis económica del 2008.

¿Tiene los días contados el Euribor?

Parece que esta evolución tan vertical por parte del índice de referencia europeo no se va a prolongar durante mucho tiempo. No en vano, este verano puede ser la fecha definitiva sobre su sustitución por el Euribor Plus, que será la nueva vinculación para que los ciudadanos comunitarios puedan suscribir sus hipotecas. ¿Por qué esta medida tras muchos años habituados con el todavía sistema para referenciar la compra de una vivienda? Principalmente para dotar de mayor transparencia a estas operaciones comerciales, tras los casos de evidente manipulación de este índice por parte de ciertas entidades financieras.

La principal diferencia entre ambos modelos reside, en que el Euribor Plus se calcularía sobre operaciones ya realizadas en el mercado interbancario, teniendo en cuenta los tipos de interés reales  a los que se prestan los bancos, y no en los estimados como se hace hasta ahora. La finalidad que persiguen las autoridades económicas es, a través de estos nuevos cálculos más reales, eliminar cualquier manejo en sus precios. Pero no es la única divergencia, ya que mientras el Euribor permite calcularse a seis o doce meses, en el nuevo sistema los plazos se acortarían a tan solo unos meses.

Autor invitado: Jose Recio