Calcular tu hipoteca es fundamental para saber cuál será la cuota que pagarás a tu banco cada mes. Imagínate que optas por comprarte un piso y que tus ahorros no son suficientes. Muy probablemente tendrás que acabar pidiendo financiación bancaria, lo que se llama un “préstamo hipotecario”, vamos. Supongamos que la cantidad solicitada a tu entidad financiera es finalmente de 150.000 euros. Y que estableces un pacto de devolución a 30 años mediante cuotas mensuales y constantes. En consecuencia todos los meses pagarás lo mismo durante 360 meses. Pero cuidado; si el tipo de interés pactado es revisable anualmente, las cuotas solamente serán constantes por periodos anuales. Y cada vez que transcurra un año se establecerá un nuevo tipo de interés, quedando fijado un nuevo pago, que de nuevo será constante solamente para los doce próximos meses.

¿Pero cómo se calcula la cuota de tu hipoteca? Pues se calcula aplicando fórmulas financieras correspondientes a la actualización de rentas. Una renta es un flujo de pagos periódicos constantes: en el ejemplo que nos ocupa, un flujo de pagos de periodicidad mensual y de 360 cuotas exactamente. Por otro lado, la “actualización” de una renta supone valorar cada uno de los pagos que componen dicha renta al momento “cero” o inicial (el punto temporal previo al comienzo del flujo de los pagos), logrando así constituir un capital equivalente al total de las cuotas que constituyen la renta. Este capital o importe único actualizado no es otra cosa que el préstamo hipotecario solicitado, 150.000 euros en nuestro ejemplo.

Sin embargo, para poder actualizar cada una de las cuotas que componen una renta, se necesita conocer el tipo de interés que aplicaremos con la intención de calcular correctamente la debida actualización. Supongamos que tomamos como referencia el Euribor a 1 año publicado en el BOE dos meses antes de la concesión del préstamo hipotecario -el 0,565% por ejemplo- y que el banco le añade un diferencial de dos puntos porcentuales (un 2% más). Tendremos, por lo tanto, un tipo de interés nominal anual del 2,565%, y dado que nuestra renta -o hipoteca- hemos dicho que es de periodicidad mensual, dicho tipo de interés tendremos que dividirlo entre doce al objeto de establecer la correcta equivalencia temporal. Será, por lo tanto, del 0,214% en nuestro ejemplo.

¿Y cómo se actualiza, en resumen y de una vez por todas, la renta? ¿Es preciso “llevar” o actualizar cada una de las 360 cuotas de la hipoteca al momento inicial para establecer y calcular la equivalencia? Sí, pero por fortuna existe una fórmula financiera que lo simplifica, y bastante. Mira; abres una hoja de Microsoft Excel y te colocas en una celda cualquiera. Tecleas =VA y aplicas en los tres primeros campos del paréntesis la tasa mensual de interés, el número de periodos mensuales y un valor de -1. Esto es lo que deberás haber tecleado: =VA(0,214%;360;-1) y esto es lo que te devolverá el valor de actualización equivalente de una renta mensual de 1 euro durante 360 meses al presionar “enter”: 250,94 euros.

Y ya por último del todo, acercándonos por fin a la solución. Dado que un préstamo o un capital de 150.000 euros ha de ser por fuerza equivalente al factor multiplicativo compuesto por una cuota constante y mensual y su correspondiente factor de actualización (en nuestro ejemplo, 250,94 euros), entonces solamente tendremos que dividir 150.000 entre 250,94 para obtener el valor de la cuota mensual de nuestra hipoteca: 597,76 euros. ¡Ejercicio resuelto! Otro día hablaremos acerca de cómo calcular el nuevo pago mensual tras el periodo de revisión o de la cantidad total de intereses y capital pagados dentro de un periodo específico de tiempo.